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[单选题]

某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为l0%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元

A.3752

B.3806

C.4128

D.4830

答案

A、3752

解析：根据公式
式中A=350万元N=50－5=45年I=10%；T=25年建成后的房地产于估价时点的价值为V=（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）25=375233（万元）

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第1题

某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用

年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。报酬率为9%，折现率为13%。

该在建工程的正常购买总价为()万元。

A．3330.6

B．3403.8

C．3572.6

D．3803.8

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第2题

某在建工程开工于2000年3月31日,总用地面积3000m2。规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用

年限为50年,从开工之日起计,当取得土地的花费为楼面价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2300元/m2。至2001年9月31日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需1.5年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2001年9月31日的正常购买总价和按规律划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为9%而折现率为13%)。

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第3题

某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年。已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元

A.4023.04

B.4074.10

C.4768.50

D.5652

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第4题

某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000秆，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用

年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。

试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。

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第5题

某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元/㎡，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总开发价值是()万元。

A.26400

B.25098

C.24684

D.23848

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第6题

有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%,试评估该宗地地价

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第7题

有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建

设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。

要求：试评估该宗地地价。

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第8题

某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年

A.40

B.42

C.45

D.50

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第9题

某企业拟以自有资金在一生产项目开工时，一次投资1000万元，建设期一年，该项目的使用期限为4年，期

满无残值，按直线法计提折旧。该项目建成投产后每年预计可获得营业收入800万元，发生营业成本、营业费用及税金600万元。假定贴现率为10%(计算过程保留3位小数)。

根据上述资料，回答下列问题：

该投资项目的投资回收率为()。

A．0.2

B．0.182

C．0.45

D．0.4

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第10题

某钢筋混凝土结构的写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元/平方米，经济耐用年限为60年，土地使用权性质

为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2008年8月，该类建筑物的重置价格为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。每年需支付的管理费用为年租金的2%，年维修费用为建筑物重置成本的1%，其他税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。

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